[20080709]高华证券.其他专题报告.美国金融市场日评.住房存量向出租住房倾斜

• 住房市场泡沫破裂后，住房存量的使用方向正在逐渐发生着变化。随着自有住房需求的减退，原本供应于这块市场的部分住房转变为出租住房。
• 这一转变的幅度较大，过去两年间超过100万套住房从自有住房市场转移到了出租市场。其原因是住宅市场存量结构的改变，而并非是新建住宅结构的改变，因为用于出租的新建住房数量并未增长。
• 出租用住房供应量的增长意味着租金通胀仍处于低位。虽然出租用住房的需求有所上升，但供应增长的速度更快。由此导致的空置率的上升拉低了租金通胀，进而显著抑制了美国的总体通胀率，因为租金和业主等价租金在核心CPI当中占到约40%的比重。
• 住房存量从自有住房向出租住房的倾斜意味着，一旦住房市场企稳，“隐性供应”将可能会逐渐流回自有住房市场。这部分供应的回流将对购房市场造成压力，进而阻碍房价的快速反弹。

总体住房市场的滑坡正在导致住房存量的使用方向发生显著变化。房地产泡沫时期兴建的大量房屋原本主要是供应给自有住房市场的，但自有住房需求却明显萎缩。这一转变似乎应主要归因于现有住房存量向出租用住房的倾斜。数据清楚地显示，转向出租市场的住房数量较大。我们分别观察了这两个市场的住房总量，包括两部分：(1) 目前使用中的住房，以及(2) 目前市场上供出租或购买的住房。过去一年中，出租用住房的存量增长了100多万套，而自有住房供应的增长仅为这个速度的四分之一。这几乎与住宅市场在泡沫时期的走势完全相反；从2002年直到2006年，自有住房存量以每年100多万套的速度增长，而出租用住房的存量增长仅为这个速度的四分之一。2007年这一年是转折时期，出租用住房存量加速增长而自有住房存量增长放缓。住房存量增长趋势的转变可能只是表明新建住房的类型发生了转变，但是其他数据却显示这不太可能。如果新建住房的类型真得发生了显著变化，那么这一转变应该会显示在不同用途住房的新屋开工数据当中。但实际上并未出现这样的变化。出租用多户型住宅的新屋开工数在2006年和2007年处于较低水平，分别为18.5万套和19.4万套，而在2002年到2005年间则从未降至20万套以下。虽然有证据表明2007年第四季度和今年第一季度出租用住房新屋开工数出现了增长，但增长幅度显著小于出租用住房，而且这部分新建房屋应该还未建成，因此应该尚未体现为出租用住房存量的增长。

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