[20081107]10月月报-房地产行业研究报告-深度

【内容摘要】
n 房地产“新政”风暴是08年10月份的主旋律。从中央到地方，从降息，减免税费到政府补贴，可谓是上下同心，“多”管齐下，颇有力挽狂澜之决心。对于此次中央“新政”，我们在9月月报中就有预期。对于“新政”，我们的主要观点如下：
n 此次“新政”是对房地产行业调控思路的部分转变，而不是全面的转变。新政的出台，主要是为了刺激内需，配合宏观整体扩张性调控的思路，稳定经济增长，改善民生。此次新政为房地产市场快速调整创造了有利的外部条件，一定程度上降低了未来向下调整的空间，但不能改变整个行业内在的继续调整要求。
n 此次“新政”的着力点强调的是“首次”,“自住”，“普通” 。所有直接对象都是直指作为购买方的普通居民，而没有谈及对开发商的信贷及土地支持。显然，中央仍然认为房地产前期过热开发投资所累积的风险没有释放，此次新政，刺激消费的目的，核心在于激励释放这种风险，从而间接的帮助开发商回归投资理性。而如何才能释放风险呢？就是要摆脱现在的低迷的成交状。可见，成交量的恢复才是中央关注的核心所在，而不是要去维持高房价，这一目前的主要矛盾所在。开发商必须准确把握中央的这一政策思路，快速调整自己的销售策略，否则只会积久更大的风险。
n 信贷政策的放松是为了配合整体的宏观调控思路，是针对个人自住贷款需求。我们认为银行惜贷现象没有改变，短时间也不会也不能改变。尽管中央提出“改善性自住普通房”这样一个“缩小版”的二套房概念，但由于其界定非常困难，执行难度很大，目前，中央仍然不支持任何投资性概念的第二套房，对其信贷政策短时间也不会放松。
n 尽管中央不会放松对开发商的信贷政策，但就我们的观察来看，中央并没有堵死所有的融资渠道，银行贷款展期，股权转让，公司债，信托贷款等仍然非常活跃。加上此次新政的刺激作用，可以刺激释放一部分边际消费，我们认为，至少，08年的这个冬天，应该是个暖冬。
n 全国性的价格调整已经全面展开，但是，由于地方政府的介入程度不同等，地区调整差异明显，由于开发商的销售策略不同，具体项目销售情况分化严重。

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10月月报-房地产行业研究报告-深度.pdf (573.76 KB)