[20081219]上海证券-房地产行业政策点评

措施作用有限还需房价理性回归
—房地产政策点评
事件：
12月17日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。发布三项措施。
保障房对普通商品房冲击较大
第一项是对9000亿保障房计划的重申。其亮点是试点部分地区利用住房公积金闲置部分建设经济适用房，有望解决保障房资金短缺问题，这将使经济适用房的建造对普通商品房市场冲击较大，对房价产生一定压力。
鼓励普通商品住宅消费但力度有限
第二项政策是鼓励普通住宅消费，但力度有限。“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平购买二套住房的居民，比照执行首次贷款买普通自住房的优惠政策”，其实具体实施的时候，其实银行在二套房政策早已松动，如一套房结清就算首套房。而且未来银行对于面积大小等限制条件判断比较灵活。银行对于客户的放款也会比较灵活，对于购买二套房的有实力人群，还在等待房价下跌。对于实力有限的改善需求的家庭，因为此种购买群体没有首次置业者刚性，释放需求效果不强。
营业税放松对房地产市场有一定实质性作用，一般二手房市场房价作低现象比较严重，以此政策逃避营业税是完全有可能的。但此政策已在较多地方推行，作用有一部分释放。目前二手房市场价格与一手房市场倒挂现象比较严重，营业税放松可以活跃二手房市场，有利于促进一手房价格的下跌。
政策有效还需房价下跌配合
政府的第三条措施“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”是希望房地产企业能够降价销售。由于此轮调整最关键的问题是房价相对于收入过高，因此政策最终的有效性还需地产价格下跌配合。但是由于占有大部分市场的是资金压力不大的中小型房地产商，房价下跌不是那么快能够实现的，因此调整还需一段时间。此项政策中“对于有实力有信誉的房地产开发企业兼并并重组提供融资和相关金融服务”，说明但政府推动市场整合，对优质开发商的支持将对这些中小型地产商产生压力，有利于市场加快调整。

明年上半年建议对房地产股谨慎观望
政策是以加大交易量为导向，但在目前经济下滑，收入预期向下，一手房房价并未明显下降的前提下，我们认为此次政策措施作用有限，还需等待价格理性回归。
目前房地产股票的价格已经包含了可预见的政策预期，其中户口和购房退税政策还有较大不确定性，因此股价对于政策的反应在减弱。我们依然坚持我们年报的观点，明年上半年房地产市场比较悲观，我们等待深度调整爆发，股价下调，我们认为也许就是房地产股中长期的底部到来，对于长期价值投资者来说，机会来了。明年可适当关注上海迪斯尼收益的本地房地产公司，迪斯尼在2009年下半年开始建设有一定的可能性。
事件回顾：
12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。
会议研究确定了三个方向的具体措施：首要是加大保障性住房建设力度，细化相关措施；其次是鼓励普通商品住房消费，减免部分交易环节营业税费；最后是引导房地产开发企业应对市场变化，促进商品住房销售，并给予部分合乎条件的企业以融资、信贷支持。