[20081124]行业研究*北京加入救房市行列——房地产行业简评
根据北京市政府统一部署，11月21日，北京市建委等11个部门联合印发了《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》。政策措施主要涉及以下几个方面：一是认真贯彻中央拉动内需、促进经济增长的方针，落实有关政策措施，降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。二是进一步加大住房保障力度，在切实解决好中低收入家庭住房困难的同时，发挥政策性住房的调控功能，使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。三是严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。四是完善房地产市场服务和监管体系，规范市场秩序，维护购房者权益。
同时，北京市建委将正式印发《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。北京享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套，三环至四环之间175万元/套，四环至五环之间165万元/套，五环以外100万元/套。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
我们的观点：
10月22日房地产新政发布当日，上海即发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，出台14条政策。我们及时发布了《政策拐点出现，上调行业评级》的点评报告，将房地产行业的投资评级由中性上调为看好，并预计北京，深圳，广州等重点一线城市也将出台促进房地产市场健康发展的政策。本次北京出台的房地产政策应该说在我们的预期之内。
整体来看，北京的政策没有超出之前中央和各个地方出台的房地产政策范围，主要也是通过降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，来鼓励居民合理的住房消费。但是北京更强调了发挥政策性住房的调控功能，强调要使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。较其它地方政府的救市措施而言，北京政策性住房的措施更具体，更明确，或许这更能表现出中央对房地产政策的风向标作用。但是我们认为目前政策性住房暂时并不会对商品房市场形成大的冲击，同时它可以帮助解决中低收入阶层的住房问题，缓和社会矛盾。
北京享受优惠政策住房平均交易价格的调整，使得北京普通住宅的认定门槛大幅降低，将有更多商品房被认定为普通住宅，从而享受房地产新政的优惠政策。这一措施将有效提高消费者的购买能力，增加房地产市场的有效需求。
根据我们《全国大中城市房地产交易情况周报》对全国15个大中城市房地产市场的跟踪，房地产新政实施后，包括北京在内的各地房地产市场成交量均出现了恢复性增长。我们认为尽管房地产市场的政策拐点已经出现，但是成交量的持续复苏才是行业复苏的关键，我们预计行业复苏将会在未来3～6个月来临。
从地产股的估值水平来看，目前仍处于价值投资区域，我们维持房地产行业的投资评级为“看好”，建议超配房地产细分行业龙头公司，给予保利地产，金地集团，招商地产，万科，荣盛发展，冠城大通，华发股份，陆家嘴，浦东金桥，张江高科“买入”评级。
风险因素：房地产市场销售依然疲软。
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发表于 2008-11-24 11:15
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