城市化面临困境，上半场将结束：
   从基本制度来看，廉价的土地和劳动力不再唾手可得。一方面，可供利用的土地减少，价格提高，去年重庆的钉子户事件是一个真实的写照；另一方面，农村劳动力不再无限供给，民工荒出现，再者，随着务农收入提高，民工所要求的回报也在上升。从政府体制来看，随着房地产的降温和土地价格提高，房地产与基础设施的互动告终结。从需求端来看，出口对城市化的拉动作用日益萎靡；市民对城市建设的需求也趋于饱和。从金融结构来看，在经济表现不佳和居民资产负债表恶化的情况下，银行信贷紧缩将成为现实。
   总结起来，到目前为止的城市化是，依靠廉价土地和劳动力，依靠政府推动，以出口和市民对城镇的需求为主要依托的城市化，这是城市化的上半场，我们愿意把这种城市化称为“市民城市化”。然而，上半场即将结束。

城市化下半场的哨音来自于制度变革：
    一方面，原有的城市化模式已经走到尽头；另一方面，农民市民化还缺乏坚实的基础。因此，城市化或许面临中场休息，等待下半场开哨。哨音来自于社会保障制度改革，来自土地制度的变化（比如使用权的流转，宅基地的流转）。
    与足球赛不同，我们并不确定中场休息的时间有多长，这决定于政府何时吹哨；考虑到三农问题之紧迫，考虑到资源价格改革之重要，考虑到经济转型之必须，我们认为，制度变革或许已经不远。

相关研究报告下载：

下调、休整、上扬_城市化的演变及其影响.pdf (248.83 KB)