研究员参加招商地产深圳海月五期销售体验活动和公司销售情况报告会，与公司财务总监，营销总监，公司营销副总经理及一线销售人员交流。
 
我们的观点：
     海月五期的销售状况比较理想，实现235套左右的销售，销售进度超过50％，体现了招商地产在深圳蛇口地区较强的营销能力和影响力，我们预计该项目今年基本可以销售掉75％，明年售罄。根据我们对该项目的测算，销售净利率将达到17％左右，但是今年预计不能结转收入，将会在明年为公司贡献业绩。
     公司今年能结算的重点项目兰溪谷2期目前销售仍然比较停滞，目前已认购180套左右，签约130多套，销售进度只有32％，实现销售额14.48亿元。公司会采取各种措施来开展营销活动，加快兰溪谷二期的销售，但是并不是采取单纯降价的方式。我们预计该项目今年结算大致为2万平米，由于成本上升，毛利率将可能下滑，大致只有50％左右。
     公司目前增发不超过4.5亿股，融资额不超过85亿元的再融资方案已经拿到证监会核准批文，预计在09年1月底之前实施。一旦增发完成，将大大改善公司的财务状况，增加公司的持续发展能力。公司目前的资金状况良好，即使不考虑增发，公司现金流也很好，完全可以保证公司的经营活动，增发成功的话，将使得公司未来的发展处于有利的位置。大股东会参与增发，认购其中的部分股份，基本不摊薄目前的持股比例。
     下半年公司将有位于深圳，广州，佛山，珠海，上海，南京，苏州，天津和重庆的10多个项目先后开盘，公司已经对各个项目做过详细的研究，由于这些项目具有较强的成本优势，且地理位置优越，或属于资源稀缺项目，而且大部分项目还是首次开盘，前期客户积累较好，定价空间灵活，我们预计下半年公司的房地产销售收入将有较快增长。
     我们预计公司08年EPS约为1.18元，09年约为1.89元。考虑公司今年完成增发4.5亿股，预计公司08年全面摊薄每股收益约为0.87元，09年全面摊薄每股收益约为1.4元。目前公司股价13.48元，考虑增发，08年动态市盈率为14.3倍，09年动态市盈率仅9.6倍，公司的每股净资产为6.35元，目前PB为2.14倍，考虑公司今年的净利润，动态PB不足2倍，考虑公司大量的投资性物业以成本计入净资产，目前投资性物业实际价值增值巨大。我们维持对招商地产“买入”的投资评级。
 

相关研究报告下载：

招商地产销售体验及调研快报——体验市场晴雨，分享成长策略.pdf (423.08 KB)