人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
 
评论：
按揭贷款利率浮动区间调整将降低存量按揭贷款收益率。央行努力引导商业银行根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素、贷款合同约定条款来进行风险定价，而不是简单地降低按揭贷款利率。不过，按揭贷款属于银行的优质资产，即使在房价跌幅最大的深圳地区，按揭贷款不良率目前也在1%以下；而且，根据美国FHLMC的数据，在首付比例为20%-30%时，违约概率为0.4%-1.4%（图1）。因此，在总体贷款需求放缓的前提小，商业银行面对市场竞争的压力有动力降低按揭贷款的利率水平，原下浮15%的按揭贷款会变成下浮30%，按基准利率发放或者上浮的按揭贷款会根据风险定价原则重新进行核算。商业银行将在10月27日前制定实施细则，这将是对不同银行风险偏好、风险定价能力、风险控制的一次考验。
短期影响负面，减少09年盈利3%-15%。目前，五年以上贷款基准利率为7.47%，利率下限扩大15%相当于按揭贷款利率下降了112个基点。如果这一调整明年年初生效，这将使银行的净息差下降，从而对09年盈利产生3%-15%的负面影响，其中深发展、兴业、宁波银行受到的负面影响最大，北京、南京受到的负面影响最小（表1）。
长期影响中性，对资产质量能否产生正面影响取决于房地产成交量能否回升和房价能否稳定。我们的测算显示，对于100万元的20年期按揭贷款来说，此次按揭政策调整将减少月供8%左右，但由于房价收入比还处于较高水平。目前房地产救市政策能否改变房价下跌的预期还存在不确定性，房地产成交量短期内难以大幅反弹。不过，从长期看，这些政策能够逐渐促进房地产市场需求的恢复，稳定房地产价格。
维持银行中性的评级。在经济下行周期，银行面临净息差下降、手续费收入放缓、资产质量风险上升的挑战，因此在宏观经济预期见底之前很难期待反转，银行股的机会只能是跌出来的机会。招行在2倍以下、工行、建行在1.6-1.7倍以下、交行、浦发、北京在1.4倍以下、华夏、兴业、民生在1.2-1.3倍以下、中行、中信在1.1倍以下，长期投资价值开始逐渐显现，而能吸引投资者买入的估值水平应当在长期投资价值基础上打20%的折扣。目前，H股银行除工行外正在接近买入的估值水平，A股银行距离买入点还有10%-20%的空间

相关研究报告下载：

行业研究-银行业－按揭政策调整－短期影响负面，长期影响中性.pdf (264.99 KB)