政府出台一系列重大的房地产行业放松政策
中国人民银行和财政部同时出台了一系列重大的房地产行业放松政策，包括：
(1) 对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的居民，将最低首付款比例调整为20%，并将商业性房贷利率的下限调整为贷款基准利率的70%，这实际上调整了第二套房按揭政策；
(2) 允许金融机构根据风险状况更加灵活地制定贷款利率；
(3) 从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调至1%。
对银行资产质量和宏观前景有利
房地产行业放松政策出台的时间和力度均好于我们的预期，应能帮助减轻房地产行业不良贷款压力并改善宏观前景。
我们的敏感性分析显示，按揭利率降低约112个基点会使住房承受比率改善大约7%。
但是，购房者信心显著改善可能还需要一段时间，尤其是在目前经济增长、就业和收入前景越发不确定的环境下。此外，我们认为贷款利率/房价还需要进一步降低，才能使许多主要城市的住房承受比率恢复到历史平均水平。
新贷款利率的下降及现有贷款利率可能的调低将导致净息差收窄
但我们认为，降低住房贷款利率尤其是允许借款人与银行协商目前贷款的利率，将给银行的净息差带来负面影响。如果我们假设目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款中有90%转而使用基准利率70%的新利率，中国银行业2009 年预期净息差将平均收窄8 个基点。我们预计各银行很很快公布其具体的贷款利率，我们将密切关注各银行对改善型普通自住房贷款需求的具体界定及差别利率的制定，来评估其净息差可能受到的影响。
最终影响将取决于房地产开发商/建筑公司资产质量改善能否弥补贷款利率调整带来的净息差压力。我们认为住房按揭/开发商贷款比重较低的银行受到的净影响更有可能是积极的。我们认为，受益最小的两地上市银行可能是招商银行 (3968.HK，中性) 和中国银行 (3988.HK，中性)；纯A 股银行中则是深发展 (000001.SZ，中性)和宁波银行 (002142.SZ，卖出) 。

相关研究报告下载：

%be：有利于改善资产质量但对净息差不利.pdf (240.53 KB)