国庆黄金周销售推高10月份合同销售额；不具复制性
最新消息
保利地产昨晚公布了10 月份合同销售数据，销售面积/销售收入为34.4 万平方米/人民币25.8 亿元，同比增长了71%/22%。前10 个月总销售面积/销售收入为210 万平方米/人民币167 亿元，同比增长了24.3%/18.6%，占管理层披露的公司全年销售目标（人民币240 亿元）的70%，占我们最新全年预测（人民币202亿元）的83%。十月销售均价为人民币7,500 元/平方米，同比下降了29%。年初至今销售均价为人民币7,951 元/平方米，同比下降了5%。公司10 月份没有宣布有新购置土地。
分析
我们认为10 月份相对强劲的销售表现主要是因为国庆黄金周期间促销带来的良好销售状况，据新浪网的报道，国庆期间的合同销售额为人民币15 亿元（占10 月份合同销售总额的约55%）。公司的合同销售额在剩余的两个月里需达到34.3亿元（同比增长17%）才能达到我们的全年预测，与年初至今的平均销售进度和我们的预测进度一致。我们维持我们的全年202 亿元合同销售额预测。但是，我们认为价格下降的趋势可能使公司去年高价购买的土地开发难以保持较好的利润率。我们预计这些项目在2009-2010 年公司净利润增长中的比重将明显提高，从而对我们当前的盈利预测造成下行风险。
潜在影响
该股目前对应的2009 年预期市盈率为12.3 倍，市净率为2.1 倍，较2009 年底预期净资产价值存在6%的折让，而行业的市值加权均值分别为11.8 倍、1.4 倍和35%的折让。该股在行业中的估值溢价仍然最高，鉴于公司财务状况吃紧（08年三季度净负债率为117%）、利润率逐渐收缩以及2009 年房地产市场前景依然那低迷，我们认为该估值溢价将逐步缩小。我们维持对该股的卖出评级、盈利预测和12个月目标价格。