要点：

1. 11月份各地楼市成交回暖迹象明显。除重庆和青岛环比上月成交量有所下降外，其余12个城市均出现了不同程度的上升。其中北京、上海和深圳成交套数环比分别上升了51%、40%和85%。各地楼市成交有所回暖的驱动力，我们认为主要来自于三个方面：1）10月22日新政发布后，部分购房人推迟到11月签约以获得税收及利率优惠；2）“新政”和持续降息所释放出来的刚性需求；3）开发商年底加大降价促销吸引了部分上半年推迟购房的自住需求。

2. 但对于楼市是否已开始持续的回暖，我们仍持谨慎观点：首先我们认为房价仍有持续下行的空间。其次，明年一季度有可能再度出现楼市交易量的阶段性低点。我们预期行业本身的淡季加上糟糕的年报，会使明年一季度房地产股的表现弱于今年四季度。明年二季度将是观察楼市是否能持续复苏的重要窗口。这是因为今年下半年出口定单急剧萎缩带来的对实体经济的影响在这个时间窗口将得以显现。而如果在这个时间窗口，房地产市场还能持续复苏，房地产股的表现将值得期待。

3. 我们下调了三家龙头住宅企业的盈利预测。下调之后，万科、保利与金地集团2008年EPS分别是 0.38元，0.90元和0.52元。此外基于三家公司2009年各自有不同的开工缩减计划，我们分别下调三家公司2009年EPS预测至0.42元，1.20元和0.64元。

4. 全球房地产市场：美国自年初以来，标普指数跌幅达38%，标普REIT指数跌幅为46%，但大型房地产公司表现超越大盘，其中PULTE HOME逆势上涨8.9%。英国地产指数自9月以来弱于大市，而英国最大住宅地产开发商柿子公司(Persimmon Plc)自年初就未能跑赢富时100指数及富时地产指数。日本房价目前仍然维持在自2005年以来的上升通道中，自年初以来，东证地产指数表现并不比东证指数差，但11月份以来，东证地产指数表现明显弱于大市。香港恒生地产指数自年初以来，和新鸿基走势一直劣于恒生指数，与A股市场极为类似。

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行业研究-房地产0812：回暖破冰？--11月房地产市场报告.rar (455.39 KB)