事项：
    2008年12月10日，中央经济工作会议顺利闭幕，会议指出，要保持房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品房的负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
    会议还指出，要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，稳定发展住房消费。要发挥货币政策反周期调节和保障流动性供给的重要作用，促进货币信贷供应总量增长。
 
评论：
...房地产政策转向已经实至名归
    2008年下半年以来，我们看到了政策出台"犹抱琵琶半遮面"，尽管出台了一系列对房地产有利的政策，尽管总理曾重提房地产行业"支柱产业"的地位，但对行业的争议从来没有停止。
    国际上通常将针对房地产行业的政策两分为"房地产政策"和"住房政策"。所谓"房地产政策"是指从产业政策的角度出发，更多考虑该产业发展对宏观经济的影响；所谓"住房政策"是指从改善民生的角度出发，更多考虑住房条件提高。发展中国家更看重房地产行业对经济刺激作用是合理的，中国房地产行业政策在绝大多数时间内也体现了"房地产政策"的色彩。
    本次经济工作会议中关于房地产行业的直接叙述中，明显侧重房地产政策的有4句，而明显侧重住房政策的只有增加保障性住房供给一句，另外一句"满足居民合理改善居住条件愿望"当然体现改善民生，但也有强烈地刺激需求意味。我们认为，国家针对房地产政策的转向已经是实至名归。
...充分认识本轮地产行情的实质--政策带动的基本面复苏
    我们认为，地产行业经过2个多月的走强行情，目前确实再度走到了估值分歧的十字路口。判断未来行情变动的关键在于认识本轮"地产反冲锋"的实质--并非对政策的炒作，而是对政策带动的基本面复苏在资本市场层面的确认。
    我们调研了个别楼盘，发现在深圳和北京等城市利率优惠和首付款比例的优惠已经能够得到落实。市场有投资者担心购房人继续观望，以期待新的政策靴子落下，由此判断12月销售仍会陷入低谷。我们认为这一观点的前提条件是市场销售萎缩的根源是观望情绪。但我们认为，市场销售萎缩的根源并非观望情绪，而是居民购买力和房价之间的矛盾。随着房价逐渐平稳，购买力在降息周期得到提升，首付门槛降低，我们没有理由对销售的恢复过于悲观。
    还有投资者认为，按揭贷款多为浮动利率，利率下调对购房行为影响不如想象的大。但数据显示，目前中国按揭贷款的平均年限只有5-8年，而本轮低利率周期或将持续数年。国内居民提前还贷的习惯使得购房行为对货币政策更为敏感。
    由于房地产企业财务报表严重滞后于市场运行，即使目前房地产市场销售回暖，房价稳定，最快也只能小部分体现在2009年的年报当中。而房地产企业当前普遍对市场预期转为悲观，继续控制新开工和施工面积甚至可能使得2010年前后出现供求又一轮错配引发的房价上涨压力。那么，即使判断景气上升，也只能体现为公司NAV的上浮而不是08/09年盈利预测的变动，但我们相信投资者会意识到行业复苏可能性之下估值的巨大提升空间。
    那么，目前的焦点就集中在未来房屋销售能否继续环比上升或至少持平。我们承认季节性因素对市场的不利影响，但也继续看好居民购房能力提升对销售的带动。我们相信，在北京、深圳、上海等地，现在起1个月内商品房销售比11月份的销售数据不会出现环比20%以上的大幅下降。考虑11月份市场景气程度和季节因素，此一销售成绩若能实现，应可充分证明行业恢复并非昙花一现。
...在销售环比上升中探明价格底部
    由于成本刚性，房地产企业业绩对价格十分敏感。我们认为，房价稳定的首要条件是企业资金宽裕，而宽松的货币政策已经为这一情况的实现铺平了道路。与此同时，如果销售不畅，银行的"输血"也只能维持一时，因此销售放量是房价稳定的必要条件。目前来看，各地已经出现了房价稳定的契机。
    以北京为例子，9月以来新开盘截止目前已经有8个项目取得了50%以上的销售率，更重要的是这些项目多是以比较低的价格入市，此后成交过程中并没有经历大幅度的折扣，8个项目中有6个累计成交均价比拟销售价格低5%以内（正常市场环境下的折扣）。这说明，理性的开发企业已经能通过科学定价寻求到一个可以刺激销售的价格，无须在开盘后通过不断下调售价。同时，我们看到这些项目在地理分布上并无显著特点，但开发企业多为万科、远洋、中信地产、金融街等具备较强定价能力的企业，且累计成交均价多在12000元/平米以下。优秀的企业率先寻找到市场底，销售的恢复中已经伴随了积极的信号（目前只需要期待定价不理性的开发企业回归价格理性，市场也会有效检验开发企业产品品质）。
    我们继续维持对行业"强于大市"的投资评级，并仍重点推荐当前销售情况良好的招商地产和能力全面的保利地产。

相关研究报告下载:

对中央经济工作会议涉及房地产部分的点评—刺激房产需求实至名归.rar (220.02 KB)