事项：
  1、温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中与银行相关的措施是：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
  2、人民银行、银监会关于《廉租住房建设贷款管理办法》的通知，规定廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。

评论：
. 放松居民二套房贷款，政府旨在扩大内需、促进房地产市场回升。参照12 月17 日国务院《发展措施》的相关措施，人均面积低于当地平均水平的二套房贷可以按10 月22 日房贷新政相关规定首付20%，利率下浮30%。而此前央行2007 年9 月27 日发布的二套房贷政策规定二套房贷首付40%，利率上浮10%。这一放松政策有利于刺激房地产市场销售回升、扩大内需，缓解房地产市场衰退对经济的负面影响。

. 政策核心是通过降低相关贷款利率来加大银行对房地产行业的支持力度。前期的按揭贷款利率下浮30%和本次对第2 套房政策的调整都体现出政府通过降低贷款利率负担来刺激房地产行业的导向。按揭贷款是银行风险较低、收益率较高的优质资产，大幅降低按揭的收益率水平对银行的利差负面影响较大。10 月22 日房贷新政实施时我们的测算结果是：如果全部按揭贷款按7 折利率发放，银行09 年利润将减少4%左右，我们已在盈利预测中考虑了此负面因素的部分影响。我们将密切关注央行及各家银行房贷细则的出台。

. 廉租房建设贷款利率下浮10%对银行业绩影响较小。保障性住房投资将有效拉动贷款增速。住房与城乡建设部公布，未来3 年将投资9000 亿元作保障性安居工程，其中建设经适房400 万套，投资6000 亿元，廉租房200 万套，投资2150 亿元，棚户区改造投资1015 亿元。按照30%的平均贷款占比计算，未来三年预计将投放2700 亿贷款。廉租房建设贷款利率下浮10%对银行影响幅度较小。按照未来三年新增2150 亿廉租房投资计算，约有650 亿配套贷款，假设贷款利率为5.67%（现行3 年期贷款利率），利率下浮10%将会减少银行利润约4 亿，几乎可以忽略不计。

. 维持行业“强于大市”评级，关注行业收入下行格局中的积极政策变量。适度宽松的货币政策可能会带来贷款的超预期增长，我们仍然维持行业“强于大市”评级。

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