销售点评，与高华/高盛研究无关
高盛峰会后组织了一次海外客户调研武汉和重庆房地产的活动，报告如下，销售补充几点报告中没有提到的调研信息：
武汉和重庆比较来看，武汉的情况比预期的差，平均房价有所回调但幅度不够大，加上存量房明年会继续上升，所以预计后续房价下调的空间较大。重庆的情况相对较好，主要是由于去年的土地供应充足房价暴涨幅度不如武汉，而城市人口众多需求相对高（外来投资客比例一直较低），因此房价在未来还是相对坚挺，不会趋势性的大幅下跌，回调将会是逐步的小幅的。
--武汉市场整体情况：
1、全市整体房价水平由07年的最高点5200-5300元跌至目前的4600-4800元/m2。因此武汉房地产的价格尚未大幅度下跌，只是调整了约10%左右。均价需再在目前的基础上回调10%，市场可能才会逐渐企稳；
2、去年外省投资客占比高达50-60%，而现在只有不到5%；
3、现在开发商推盘一般都在100-300套/次，很少有一次推500套的。较大的开发商都采取保留和逐步推盘的方式，把库存都放到了明年，加上目前武汉市的空置量（即开盘1年以后仍未卖出的面积）达到120万m2。因此明年市场上的存量房会很多，房地产公司面临的压力相当大。
4、武汉的保障性住房计划每年300万平方米经济适用房，未来5年共推出1500万平方米，供给投放压力较大；
5、武汉的高端房、豪宅的交易量和供应量都不大，价格基本没变化；中环线价格下调了5-6%；下调最多的还是在远郊区域；
6、武汉当地政府刺激政策：两年不收营业税，并且由11月1日起购房者可以在武汉落户。但目前市场就这些政策还看不出太大反应；
7、土地拍卖：主要以内环和中环线的地为主，最近两月几乎没有成交了，且能够成交的也是基于内部协商的参考底价，无人竞拍，当年多家标地王的情况不再出现，成交的整体地价为2400-3000元/m2；
8、武汉租金：二手房交易量和价格基本稳定，租金价格非常稳定，CBD区域100m2，8000元/m2的房子，平均租金约2500元/月，如果继续降息接近4%的租金回报率会变得相对有吸引力；
9、武汉具体楼盘降价情况：万科在武昌光谷的魅力之城，相当于8.5折，均价约4000元/m2，主要原因是房屋的品质不够好。另外，世贸也参与了降价，下调约1000元/m2左右；
武汉参观的楼盘：
复地东湖国际位于武昌东湖内环，07年总价地王，总建筑面积106万m2，容积率2.3，楼面地价3290元/m2，6-8年开发完毕，可容纳1万多户。一期156套将于11月底开盘，2010年中交房，容易率1.1，暂定多层毛坯价格9000元/m2起，高层7000-8000元/m2。由于这个项目位置好且东湖周边landbank有限，所以将该项目定位为高端客户，公司方面称该价格已经低于原有1万元以上的预期，争取开盘销售率80%，我个人认为该项目的销售价格仍然太高，一方面是楼面地价+建安成本才5500元附近，8500元售价毛利率高达35%（而据同事反馈，卖楼的地产销售忽悠说这个项目卖9000元已经是赔本甩卖了，这明显是瞎忽悠误导购房者），另外我公司陪同海外客户去的股票销售是武汉人，据说就当地白领平均月薪2000多元，再加上投资客比例今年开始大幅降低，这个所谓的高端商务楼盘估计销售率会低于公司的计划目标80%；
--重庆市场整体情况：
1、重庆市房价水平由去年最高均价4000元跌至目前的3000多元/m2，降幅约20%左右。其中，由于今年的地震，高层住宅普遍降价较多，个别楼盘降价30%。当地经济适用房均价约2000多元/m2；
2、重庆房价在去年地产牛市中涨幅较小，重要的原因是土地供给较多；
2、重庆目前主城区人口400万，周边全加上有3000万人口，投资客在当地房地产市场的占比较少，本地购房者达到75%以上；
3、过去两周的交易量明显上升的主要原因是受益于当地近一周的房交会。
4、重庆市金融办领导的看法：较乐观，对当地经济有信心，据称重庆1-9月GDP增长15.3%(主要是投资和消费拉动，投资增长30%)，高于全国水平。房地产投资没有下降，土地拍卖单位价格有所下降，但总价款持平；
5、政府要拿出100亿用于786万m2危房和旧房的拆迁改造，其中危房为355万m2/，旧房/棚户区为431万m2，目标是3年拆完，2年内建好，这将给市场每年增加200万m2的需求，算上所有各种形式的改造总改造面积可能高达1200万平米；
6、重庆的财政收入仍能增长30%，土地出让金部分占比会回落，去年800地方财政土地出让金比例高达40%，如果算上房地产相关的税收可能超过50%，土地出让金对地方财政影响震得很大。
重庆参观的楼盘：
中海国际社区：即为10月份被媒体广为报道的“重庆地王新楼杀价开盘”的项目，我们在事先未预约的情况下，一行人直接去到了国际社区的售楼中心。来看房的本地人非常多，好几家银行在现场协助做按揭咨询（有些商业银行竟然现场透露第二套住房也能帮客户争取7折利率优惠，我估计是瞎忽悠）。该项目5-6年的开发期，GFA230万m2，在售的第一批3栋楼(位置较偏不临江)共580套，套内面积为46-103m2，均价4398元/m2，目前已售出320套，最热销的是46m2的一室一厅的小户型。我个人认为该楼盘拿地时虽较贵，楼面地价约3260元/m2，但该楼盘位于重庆CBD南区南滨路，未来过江到江北交通非常方便，目前开盘的只是该项目中很小的一部分，且位置是该楼盘中较偏的。因此毋庸置疑的是目前只是前期低价推盘的营销策略，后期的江景高层，和临江的多层价格都会高出很多，因此没有象媒体报道的那么差，只是地块很大，开发期较长增加了一定的风险。
龙湖悠山郡：该项目以花园洋房和别墅为主。花园洋房今年9月7日推出一期122套，100-150m2/套，价格4800-5100元/m2，当天就卖得差不多了。10月中再次推出112套，一天售出102套。别墅200套，卖出120套，200-300m2/套，总价为300-600万元。本地购房者的比例极高。我个人认为该项目卖的较好的主要原因有2个，1) 龙湖是知名度很高的本地开发商，前期其他项目的口碑相当好比如江与城等; 2) 该项目以别墅为主，本地市场上供应有限，客户主要是高端客户，开发商觉得价格有支撑力，因此一直也未降价。
中渝置地：管理层对自己的现金流有信心，因为土地是20年前拿的非常便宜，GFA 1100万m2，所有的土地款几乎都已支付完毕，net gearing ratio 7.3%。目前在售山顶道1号，高层价格6000-7000元/m2。因为没有生存问题，所以开发商表示即将新开的二期不会降价。
最近对武汉和重庆的第二次实地调研；维持谨慎观点
明显不同于我们8 月份实地调研的关键要点
继8月中旬对武汉和重庆的实地调研之后，我们上周再次对这两个城市进行了考察，包括项目参观、与地方政府官员及主要中介机构座谈等。我们重点列出了以下几个明显不同于我们8月份调研结果的变化。
(1) 在政府近期出台刺激政策后，部分开发商现在不愿降价出售；
(2) 尽管自我们上次调研以来房屋库存大幅上升（武汉和重庆分别增加了21%和17%），一些开发商仍未制定缩减项目建设的计划。部分高价购买了地皮的开发商决定推迟项目开工建设以避免项目短期亏损；
(3) 多数开发商认为新政后市场情绪略有好转，表现在近期更多潜在购房者电话询问或实地参观其所开发的房地产项目。
下调售价、缩减建设规模、保留现金为上等策略
然而，武汉和重庆两地房地产市场当前的实际走势似乎并没有朝着开发商所希望的方向发展：
(1) 尽管政府出台了刺激政策，但实际交易量仍在低位徘徊；
(2) 我们考察的一些新开盘项目的售价相比开发商之前的预期低了约20%。
我们认为，那些积极下调售价、缩减建设规模并尽力持有现金的开发商将在市场复苏中占据更有利位置，尽管其利润率/盈利增长在短期内可能出现较大幅度下降。考虑到如果宏观形势继续恶化，房地产业可能面临持续下滑的风险，我们不看好那些坚持不降价，而且/或者坚持不放缓建设步伐的开发商。
维持对该行业的谨慎观点
本次实地调研再次印证了我们的观点，即房地产市场在09 年下半年之前几乎不可能企稳。我们维持对该行业的谨慎观点。主要风险包括：在政府刺激政策的带动下，交易量复苏快于且高于我们的预期。
 最近对武汉和重庆的第二次实地调研.维持谨慎观点.rar (183.37 KB)
| 
发表于 2008-11-12 10:52
|