[20081120]房地产行业研究简报_维持“增持”

wandy

【内容摘要】：

    北京本周成交面积环比下降了46%。原因是限价房成交量的下降，占商品房的比例由70%下降至50%。去化周期的基本持平，按销售套数和面积计算的去化周期为10.3和13.3个月。
     上海本周销售面积环比上涨19%，连续两周回升。可售住宅按销售面积和套数计算的去化周期分别为8.5和6.5个月，环比基本持平。
     深圳成交环比增长9.4%，连续两周创新年内最高销量。上周领取销售许可证的项目本周开盘，提供4835套住宅，环比大幅增长262%，也是本周销量继续维持在高位的原因。去化周期继续下降，按面积和套数计算的去化周期为15.2和14.3个月。
     近期部分城市销量出现持续回升，而从销售产品类型分析，小户型最受市场欢迎，因为其需求者多为首次普通置业者，在目前市场中表现的最为刚性，而政府的贷款政策也能实质降低首次置业者购房成本，这部份需求的释放是近期市场销售回升的原因。
     首次置业者对价格比较敏感，因此销量能否继续回升取决开发商的定价策略，目前北京某楼盘开盘价格低于预期20%，实现了4倍的超额认购率，第二天即基本售罄，说明市场并不缺乏需求，合理定价就能实质激发市场的潜在需求。但由于我国房地产集中度较低，开发商普遍主动降价刺激需求的情况很难同时发生，所以市场仍将通过较长周期来完成这次调整，近期较高销量水平在年内继续得到维持可能性不大。