1、根据我们的估计，在Case-Shiller指数涵盖的20个城市中，有16个城市的以房价租金比衡量的住房估值高于长期走势的幅度已不到20%。这与2007年中期相比是一个很大的改善，当时20个城市中只有4个城市的住房估值高于长期走势20%以内，6个城市高于长期走势20%-50%，而足有10个城市高出长期走势至少50%；
2、尽管大幅下行风险仍在增加，且我们预计国内住房价格将进一步下跌10%-15%，但以上的发现都表明我们在消除估值过高这一导致此次大范围房市危机的核心因素方面已步入正轨。
最近的报告显示美国的住房市场依然极度疲软。10月的总体新屋开工数量下降了4.5%，而昨天发布的全美住房建筑商协会“住房市场指数”也创下新低，标志着建筑商对于目前房屋销量和购房者数量的看法继续显著恶化。在本篇日评中，我们将评估地区一级的住房市场发展状况。具体来说，我们将关注20个城市地区的房价租金比以评估各地住房市场过高估值的幅度。
可比房屋的房价租金比被广泛运用于房屋的估值。它反映了房价超出“合理水平”的程度。由于房屋的出租价格实质上是未来该房屋给业主带来的收益的现值，它可以比较真实地反映一所房屋的基本价值（事实表明，在地区或全国范围内，租金的波动性远小于房价的波动性）。尽管利率的变化也会影响房屋的基本价值，但快速上升的房价租金比往往是房市泡沫形成的信号。为了计算地区一级的房价租金比，我们分别运用了20个城市地区的经季节调整的Case-Shiller房屋价格指数，并将其与1987年之前的OFHEO指数结合作为价格序列。对于租金，我们运用了消费者价格指数中的业主等价租金，将其与1983年之前的主要自住房租金指数相结合。两组价格序列应可大致提供衡量房价和租金的常量。
这20座城市的住房估值在1975至2000年间均保持相对稳定，2000年之后其估值开始迅速膨胀，并在2006年二季度达到峰值。以迈阿密为例，房价/租金比的长期走势只是小幅上扬。但从2000年开始，迈阿密的住房估值开始一路飙升。在房价高涨等因素的推动下，房价/租金比迅速攀升，并在2006年达到峰值——比长期走势高出123%。由于房价的增长速度一直高于房屋租金的增速，全美各大主要城市均不同程度地出现地区性房产泡沫。2008年二季度，坦帕、波特兰和菲尼克斯三座城市的住房估值最高，它们的房价与租金比率比1975-2000年的平均走势高出50%。在坦帕，房价/租金比率比历史曲线高54%。与上述三城相比，底特律、夏洛特和克利夫兰等城市的房价/租金比大致与它们的历史水平持平。值得注意的是，底特律的房价已从峰值下跌了26.5%，从而导致它的房价/租金比降至比长期走势低13%左右。
过去两年房价的大幅下跌促进了地区范围内住房估值的显著改善。在一年前住房估值最高的城市中，房价/租金比偏离长期走势的百分比已大幅下降，降幅超过50%。在菲尼克斯（去年在20座城市中住房估值最高），房价同比下降26%，从而将房价/租金比从2007年高出长期走势104.6%推低至47.8%，意味着菲尼克斯截至二季度的房价已接近其合理价值。为了大致了解目前的房价/租金比率，我们参照最新公布的二季度房价和租金增长率数据，利用简单的外推法对四季度的房价/租金比率进行了预测。根据这一假设，几乎所有城市的房价/租金比均已接近它们的历史走势。如果我们的预测是正确的，那么目前在这20座城市中有4座城市的房价/租金比低于历史趋势，6座高于历史趋势的幅度在10%以内，另有6座在10%-20%之间。只有4座城市（即丹佛、菲尼克斯、波特兰和坦帕）的房价/租金比仍比历史走势高20%。这表明，目前美国大多数住房市场的估值已接近历史走势，相比2007年仍然极度过高的估值情况已取得了很大的改观。
这是否意味着住房市场的下行趋势已接近终点？不幸的是，回答可能是否定的。持续恶化的经济形势和不断加剧的信贷危机可能将继续将房价大幅推低至历史走势以下。因此，我们预计，全美房价将从2008年的中期水平进一步回落15%，这可能意味着房价还将从当前水平下降约10%。但在当前这个金融市场利好消息稀缺的时代，美国住房市场的估值问题基本得到解决这一事实至少能让人稍感安慰。
下表简要概述了20座城市的房价/租金比偏离长期走势的百分比，以及我们对当前房价/租金比的预测。
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发表于 2008-11-20 15:23
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