[20081127]央行降息108个基点对房地产行业影响点评——大幅降息有助于成交量回升

wandy

报告摘要：
一、事项
    央行今日宣布，从 2008年11月27日起下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。从2008年12月5日起，下调工、农、中、建等大型金融机构人民币存款准备金率1个百分点，中小金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
二、平安观点
1、利率调整幅度超出预期
    央行此次降息108个基点，利率调整幅度超过预期，一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。此外，5年以上中长期存贷款利率实行不对称降息，分别减少1.26%、1.08%，5年以上公积金贷款利率减少0.54%。
2、减少实际房价有利需求回升，并有利首套房贷优惠利率的执行
    以100平米、总价100万房子为例，购房者贷款80万、15年偿还为例：如果比较2008年10月30日利率水平，此次利率调整减少实际房价6.6%；如果比较2007年12月21日利率水平，则相当于实际房价下降10.1%，因此本次降息对需求的效果比较大。此外，此次降息解决了“首套房贷利率优惠70%”存贷款利率倒挂的现象，有利于首次购房房贷细则的实施。
3、开发商的借款利息有很大幅度减少，但对投资、供给的直接影响有限
    2008年3季度末A股上市公司有息负债1777亿元，按利率减少1.08%估算，全年减少利息费用19亿元，2008年A股上市净利润如果按25%增长为243亿元，所占比例为7.9%，开发商的借款利息有很大幅度减少。即便如此，我们认为降息不会对商品房供给、房地产投资等有短期的直接影响，长期肯定会促进资金在房地产行业的投资。
4、维持行业“谨慎推荐”评级
    此次措施对实际房价的降低幅度较大，对房地产成交量的回升具有十分积极的作用，但我们认为实际收入下降，改善性需求的尚未恢复，以及加大廉租房、经济适用房对房价可能造成的影响，我们维持行业“谨慎推荐”评级，未来成交量和成交价是否稳定仍然是需要关注的重点。