[20090131]房地产行业2009年1月跟踪报告—危机中的转机

投资要点
. 稳定房市政策得到有效落实，销售可持续回暖。本月各商业银行房贷利率新
政优惠陆续落实，12 月份按揭贷款余额大增358 亿。房地产交易税减免等
政策也开始正式执行。1 月份北京销售仍有环比上涨，其他一线城市的成交
量也明显走出了2008 年三季度的低谷，三线城市景气预期较差。
. 存货存在结构性过剩，供求关系变动支持行业恢复。一线城市商业地产严重
过剩，住宅本身的供求结构也不均衡。我们认为，位于配套齐全老城区的新
房，品牌开发企业中小户型产品和已在热销的成熟楼盘未来销售会持续景
气，存货压力未如市场想象严重。
. 期待企业资金链好转和房价稳定。政策持续支持，销售持续恢复和供求关系
改善是房价稳定的必要条件，但目前企业资金仍然紧张，主要是商业银行尚
未大面积开闸房地产开发贷款。我们认为，随着宽松货币政策深入，房地产
开发贷增速将得到恢复，推动房价稳定。
. 房价的稳定是2010 年业绩超预期和估值回归的基础。维持行业“强于大市”
的投资评级。
. 风险提示：宏观经济衰退速度超预期，引起居民收入预期大幅下降。
. 重点推荐保利地产、万科A 和首开股份：我们更看好布局在一线城市的普
通住宅的开发企业。综合来看，推荐能力全面的保利地产，拿地和销售战略
谨慎的行业标杆万科A，以及估值最便宜的北京地产商代表首开股份。