[20081219]行业研究-房地产行业2009年投资策略-超越景气思维关注中国房地产-看好

城市建设用地增长空间低于人口增长空间。目前以及前阶段用地量多少不会影响未来的总规模，现状建设用地规模大的、前阶段建设用地增量多的地区，今后只能靠盘活存量，提高集约利用水平，这些地区集中于三大经济圈。我们选择开发能力强、具有成本优势、商业银行放贷意愿更强并且已布局上述地区的公司，它们将持续获得良好的发展机遇。
投资要点：
n      行业在长牛途中阶段性修复。房地产价格呈长期上升趋势，房地产在GDP的支柱地位不断增强，工业化和城市化过程是其增长最突出时期。目前中国还处于日本60年代工业化和城市化快速发展阶段，人口结构、城市化进程、老龄化水平、户均套数等与60、70年代的日本非常相似。城镇居民恩格尔系数在0.3-0.4区间是住房消费升级（改善需求）最快的阶段，中国公房和经适房占40%，升级换代潜力巨大。
n      建设用地增长空间低于人口增长空间。沿海省市国土过度开发，城市扩张系数严重超出国际水平。新一轮土地规划以总量控制建设用地为重点，之前用地量大的地区只能依靠盘活存量。农村土地制度改革确立了城市土地稀缺，即使土地财政退出，未来地成本也难以低廉。保障性住房对商品房冲击有限，资金缺口大，能否有效落实存变数。
n      房地产与宏观调控密切相关，08年10月调控政策见底逆转，主要城市成交放量，8月可能是成交量底部。
n      房市将在09年中期见底。09年春节前后还有一轮降价潮，预计将成交放量，资金来源增速将在09年二季度见底回升，投资增速在09年中期见底回升，09年底存量与增量消化回复到比较合理的水平，1年后供应增长将放缓。
n      上市公司财务风险没有过去5年提高；行业加速调整毛利率将恢复到正常水平，步入另一个增长轨道。行业毛利将从08年Q3的40%下降至25-30%左右。市场秩序也将从过分依赖土地经济的发展模式转向地产商的品质治理当中。
n      房地产与宏观调控密切相关，是持续降息的最受益对象、保增长的主要支柱；经济越差、房地产业的政策环境越好，以超越景气思维关注房地产的机会。信贷优惠效用是渐进的，股市财富效应、收入增长以及合理房价更为重要。购买力将在适当房价和信贷优惠等条件下释放出来。预计09年下半年上市公司的活力将回升，从而推动股市回暖，再进一步推动房市向好。
当前板块将提前行业半年振荡筑底，09年将有超额收益，维持“看好”评级。行业估值吸引力凸现。选择开发能力强、具有成本优势，已布局土地过度开发、土地供应有限区域的公司。强烈推荐：万科、保利、招地、泛海、金融街、华发、环球、冠城等。