[20090220]业绩增长增速放缓——房地产行业2008年年报前瞻

研究结论
 08年全国房地产市场整体低迷，国房景气指数持续下滑。由于房地产市场销售低迷，开发商采取全面收缩战略，减少购置土地储备，减少新开工面积和施工面积，主动调整项目销售计划，使得房地产开发投资出现快速下滑。
 行业景气下降影响上市公司08年业绩。由于房价下跌，房地产公司的土地储备将面临减值风险，一批上市公司可能计提存货减值准备。衡量房地产公司未来1～2年内业绩可靠性的指标为“当期预收账款与营业收入合计值”，房地产行业该合计值增幅出现大幅下降，预示未来房地产板块08年业绩增长将大幅放缓。行业龙头公司未来将占领更大的市场份额。
 我们维持“看好”的房地产行业投资评级。尽管房地产行业仍处于调整期，房价还面临着较大的下调压力，但是行业政策拐点已经出现，房地产市场成交量出现恢复性增长，未来利好政策仍可期待，其积极作用也将在09年开始显现效果，同时我们预计房地产市场成交量将于09年下半年较08年同期出现大幅增长。
 我们认为未来细分行业龙头公司将有更大的投资机会。从目前行业的政策导向和行业发展趋势来看，行业集中度将进一步提高，行业的龙头公司由于行业融资环境的改善，可能获得更多的资金和资源支持，行业壁垒提高，专业化增强，未来房地产行业将面临强者恒强的竞争格局。
 我们重点推荐具有央企背景，完成全国扩张的一线龙头开发企业：招商地产，保利地产；具有较强企业核心竞争力，能及时应对行业调整的一线龙头开发企业：金地集团，万科；在房地产市场相对健康的三四线城市快速发展的龙头开发企业：荣盛发展；区域市场龙头企业：华发股份，冠城大通；土地资源垄断性突出，公司转型进入收获期，物业持有型地产龙头企业：陆家嘴，张江高科。
 风险因素：09年我国所面临的宏观经济和国际经济形势非常复杂，经济增长速度下降对消费者购房预期的影响目前还无法估计，如果09年经济增长出现大幅下滑，房地产市场的销售将可能低于预期；行业毛利率出现下降的风险。

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