[20081209]房地产行业2009年投资策略——市场软着陆，投资两阶段

本报告是房地产行业2009年投资策略报告，目的是展望2009年行业的可能变化和投资思路。
1、对房改10年我国房地产市场的观察：低谷中的房地产如何启动。1998-2003年我国房地产市场由低谷转为平稳稳定的发展，其中宽松的货币政策（货币供应和信贷）、收入上升、低利率是房地产上行的根本因素。
2、可能的负利率使得2009年房地产应是软着陆。存款利率降低使得租金收益率下降，无风险收益率的降低使房地产的投资收益相对有吸引力，会吸引大量资金进入；贷款利率的降低使实际房价下降，同时开发商降价压力和动力减轻，供求关系的变化使2009年房地产应是软着陆。
3、主要城市的存货销售周期平均为21个月，一线城市压力小于二线城市。一线城市中，深圳市场可能最先回暖。深圳市场表现为“价跌量增”的走势，现有存量销售期到2010年；北京市场有比较大的降价压力，成交量萎缩比较严重。
4、2009年投资策略是“先防御后积极”。上半年行业维持防御的投资导向，一线地产兼具安全性和经营弹性，相对更有投资价值；下半年由于行业在经过两个销售旺季后更平稳运行，成交量和估值水平将会提升，二线地产股会逐渐体现投资价值。
5、风险提示。政策力度与预期不符，房价软着陆时间加长无法导致成交量有效提升；宏观经济的预期调整是下滑而非大幅回落，否则即使房价下跌，也会因为收入的降低也很难使成交量回升。

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