[20090225]房地产三段增长极研究之一---四大城市房地产差异化解析

【内容摘要】
既重视既有的历史形成，又关注城市的未来规划，既重视差异化的比较，又关注共同的趋势，是这份报告的整体思路。报告虽然将要展开论述四大城市房地产市场差异化，但首先，我们更想告诉您的是在寻找差异化过程中，四大一线城市房地产所表现出来的趋势共性：
房地产投资增速在放缓，而房价的增速远高于成本的增速和投资的增速，房价远高于人们的实际购买力。房价上涨幅度和速度最大的是北京，最小的是上海。
经济结构在巨大的转型升级阶段：房地产投资在固定资产投资和GDP中的比重都在降低，国民经济对房地产的依赖度在降低；房地产投资与各城市的财政收入的比值在降低，地方政府对房地产的依赖度在减弱；依赖度最高的是北京，最小的是深圳。基础设施建设对房地产支撑力度最大的是上海，最小的是北京。
城市化进程远高于全国平均，未来放缓的可能性很大，尤其是上海和北京，而广州由于未来人口绝对增量的潜力大，城市化进程更快些；而深圳由于巨大的流动人口，随着向户籍人口的转变，未来城市化应该是最快的。
共同面临人口结构和土地增量的制约，老龄化和未来人口增量很少成为京沪的共同趋势，建设用地规模都已远超安全边界，尤以上海和深圳为甚。但是，住宅土地的供给在过去是充足的，未来土地的供给计划也是充裕的，土地短期内还不能成为影响四大城市房地产市场的主因。未来土地供给相对紧张的是深圳，而最宽松的是北京。
商品房潜在供给能力充足，源于巨大的人均施工面积。未来商品住宅的供给计划趋于紧张，尤以上海为甚，而保障性住房的比重在加大。
通过对与房地产市场相关的多项因素的分析比较，综合来看，我们得出的结论是，未来一段时间，上海的房地产市场景气度应该是最高的，深圳次之，广州列第三，而北京很有可能将会是表现较差的一个城市。

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