[20080909]货币政策、房地产周期与股票价格

上世纪70年代以来，每个OECD国家都经历过至少2轮房地产周期。这些国家房地产周期的经验无疑为中国当前的房地产市场的走势提供了有力的借鉴。

q 房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会促使房地产价格上涨，而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；

q 货币政策的放松并不会立即导致房地产价格上涨：0ECD国家房地产市场周期表明，即使货币政策开始放松，但房价依然在下降。当降息开始后，自利率高点，利率往往要下降11-24个季度，实际房价才会重新上升。当货币政策刚放松时，开发商、消费者都还继续预期房价下跌，房价还会继续下降；银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，他们在“惜贷”；

q 中国当前的名义房价大约还要下跌8-12个季度：就中国的情况来看，08年2季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加速阶段，我们判断利率下降11-15个季度后，实际房价才能上涨，也即自08年2季度末起大约8-12个季度后名义房价才能上涨；

q 中国未来名义房价的跌幅至少为30%-40%：名义房价的下跌幅度涉及到通货膨胀率（通货膨胀率越高，名义房价跌幅越小）、金融安全、上涨幅度、房价收入比等因素。综合来看，中国尚处于城镇化加速推进的阶段，我们认为名义房价的下跌幅度应该在30-40%左右；

q 股票下跌7-10个季度后，尽管房价仍在下降，但股票价格迅速上涨：OECD国家的经验表明，股票价格在实际房价达到峰值前1- 3个季度就已经达到了高点；然后股票价格要连续下降7-10个季度才会回升。此后，尽管房价仍在下降，但股票价格迅速上涨；自高点起，股票下跌幅度大约为10%-45%。

相关研究报告下载：

货币政策、房地产周期与股票价格.pdf (440.43 KB)