[20081203]行业研究简报-重点城市去化周期（11.24-11.30）--房地产行业研究简报

由于近期销售的回升，各城市去化周期出现不同程度下降，市场供求关系有所缓和。仅有重庆在住交会后成交量明显回落，导致了去化周期的上升；南京、成都、福州、厦门本周去化周期出现了明显下降。
     按去化周期的绝对数可以把各城市分成四类，上海最短，为5.3个月；北京和深圳接近10个月；苏、杭、南京、重庆、福州约为20－30个月；成都、宁波、厦门为30－40个月。以目前的去化周期来看，一线城市的供求状况好于二线城市。
     深圳本周新领取销售许可项目环比大幅增长267%，因为深圳开发商对市场反应灵敏，开发商希望借助利率下调对刚性需求的激发来回流资金。
     我们对比了香港和美国在经济下滑周期中利率和房价的关系，如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性；而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。降息是经济下滑周期中熨平房价调整的强有力手段，我国未来如果能够持续快速下调利率，将会降低房价调整幅度，利率是投资者对房地产业最应关注的变量之一。
     我国未来的经济表现可能是增速的逐季回落，不同于95年香港房价调整时的经济增速逐季回升，但会好于美国90年、香港84和03年出现的负增长，美国和香港在当时下滑经济环境中，利率下调幅度达到40%后，房价开始恢复上涨。所以我国利率下调幅度如能达到40%，可能就会改变房价下跌趋势。
     目前利率由7.83%下降至6.12%，幅度为21.84%，如果能继续降息135个基点，下调幅度可达到39.08%。考虑对首次置业者的按揭贷款利率优惠幅度由15%下降至30%，实际利率下降幅度可达49.8%。届时居民月还款额可比目前再降低7.9%，相比降息周期前的08年9月可下降24.2%，在购买力得到实质提升后，房价可能也就趋于稳定了。