[20081218]放宽二套房贷等政策影响深远

投资要点：
n    从多方面进一步鼓励和支持住房消费，赋予地方政府调整住房消费的权力，宗旨是房地产投资要带动经济增长。坚持住房市场化基本方向不变，坚持对低收入住房困难群众住房保障，更重要的是，从多方面鼓励和支持住房消费，放宽二套房贷限制政策，赋予地方调整住房消费的权力。宗旨是要保持房地产投资增速稳定、房市健康发展，带动经济增长。
n    本次放宽二套房贷政策是对原来二套房贷政策的纠偏，对家庭住宅升级换代需求影响深远。即给予二套普通住房房贷首付两成，利率7折优惠，此前央行和银监会的政策打架问题在本次政策出台后就此结束，符合我们此前的推断。二套放松，对于中国户均面积88平米以内占城镇家庭76%、居住公房和经适房占城镇家庭40%的家庭而言，是重大利好。政策调整后购买100万第二套普通住宅（贷款20年）较政策调整前和降息前，利息成本减少31.65万元，相当于房价下降19.1%。若再降息0.54%，利息成本累计减少35万元，相当于房价下跌21.4%。
n    营业税的调整目的是降低住宅流通成本，促进住宅流通，进一步刺激一手房和改善性住宅的需求，政策放松超预期。对于超过2年的住房交易免营业税，力度大（成交额300万的房子原来需缴纳营业税15万，现在为0）。不足2年的根据差价征税（原来是全额征收5%），我们认为这个可视同不征收，原因是房市的调整使得交易基本没有差价。营业税减免暂定1年的政策目的非常明确，就是要在短期内将房市迅速活跃起来，而非鼓励炒房等投机行为。
n    明确支持开发、购并等合理融资需求，有利于强者恒强的一线龙头企业、开发普通住宅的企业以及具有购并整合注资的企业。加大对普通住宅建设的信贷支持，支持实力企业在行业加速整合中给予并购融资支持。
n    取消城市房地产税（针对外资）是房地产政策调控以来首次对外资投资购买中国房地产的放松政策，此前一直是限制的（注解在后面）。
放宽二套房贷限制政策在市场预期之中，已提前反应。但营业税和城市房产税的调整，对支持行业购并的资金支持速度之快、力度之大超远预期。表明政府对支持房地产持续康发展的力度和决心。当前行业的政策面和基本面不断改善，对住宅消费的效用将不断增强，对板块效用也是不断增强的。鉴于前期板块涨幅较大，住宅成交量的持续放大需要更长时间的观察，因此，市场对上述政策的消化需要时间。政策的调整符合我们此前的判断，先出台试探性政策，效果不明显再加大力度的判断。我们维持对行业“看好”评级。